Dominykas Vanhara. Kaip padidinti būsto įperkamumą? (III)

Gerbiamieji, tęsiu publikacijas tema, kuri, mano vertinimu, aktuali daugeliui Lietuvos gyventojų, t. y. kaip padidinti būsto įperkamumą Lietuvos žmonėms, kai jis šiuo metu yra nukritęs į daugiametes žemumas. Ši dalis jau bus paskutinė iš šios srities ir, priešingai nei pirmosios dvi (I dalis, II dalis), kurios buvo apie tai, ką reikėtų padaryti, tai ši dalis bus apie tai, ko jokiu būdu negalima daryti ir kokią tendenciją, jau pasirodžiusią Lietuvoje reikėtų stabdyti ar bent jau lėtinti.

Kalbu aš apie institucinių investuotojų atėjimą į gyvenamojo NT nuomos rinką. Pirmiausia tai būtų taip vadinami REIT‘ai (angl. Real Estate Investment Trust). Kame yra blogumas institucinių investuotojų, pirmiausia – REIT‘ų atėjime į gyvenamojo NT nuomos rinką? Juk iš pirmo žvilgsnio atrodo puiku: ateina investicijos, kuriamas BVP, nuomininkams yra daugiau pasirinkimo būsto nuomai, etc. Deja, taip atrodo tik iš pirmo žvilgsnio. Iš tikro, jei Lietuvoje, o pirmiausia – Vilniuje į gyvenamojo NT nuomos rinką masiškai pradėtų ateidinėti REIT‘ai, apie nuosavo gyvenamojo būsto turėjimą galėtų pasvajoti tik arba labai turtingi gyventojai, arba tie, kurie jau turi NT.

Kaip viskas veiktų? Tarkime, Vilniuje apytikriai per metus pastatoma apie 3000 naujų butų iš viso (kartais daugiau, kartais – mažiau). Hipotetiškai įvertinkime, kad vienas butas Vilniuje vidutiniškai kainuoja 200 000 EUR. Taigi, visi Vilniuje per metus pastatomi nauji butai iš viso kainuoja apytikriai 600 mln. EUR. Lietuvos mastu tokią sumą turėtų labai didelis institucinis investuotojas (nors, ko gero, dar ne pats didžiausias). Bet jei kalbėtumėme apie užsienio istitucinius investuotojus, tai jų kapitalizuotos sumos gali būti skaičiuojamos dešimtimis ar net šimtais milijardų. Įsivaizduokime, koks nors užsienio REIT‘as, nelabai didelis, valdantis, tarkime, 10 mlrd. EUR, išsianalizuoja Vilniaus NT nuomos rinką ir nusprendžia į ją ateiti, alokuodamas, tarkime, 10 proc. viso savo fondo valdomo turto, t. y. 1 mlrd. EUR. Su tokia suma jis vienas pats gali išpirkti beveik visą dviejų metų Vilniaus naujų butų pasiūlą. Vienas pats. Kas reiškia, kad gyventojas ar jauna šeima, nusprendusi nusipirkti naują butą, to padaryti negalės ne tik dėl kosminių kainų. To padaryti negalės paprasčiausiai dėl to, kad nebus iš viso, ko jiems pirkti. Nes viską, kas bus pastatomą, supirks REIT‘ai.

O kodėl NT vystytojai viską turėtų parduoti REIT‘ams, o ne gyventojams? Jau girdžiu tokį klausimą. Todėl, kas vystytojams taip būtų šviesmečiais paprasčiau. Įsivaizduokime hipotetinį NT vystytoją UAB „Geri butai“. Dabar tokiam hipotetiniam vystytojui, statančiam butus pardavimui, nėra aišku, ar pastačius naują projektą, jis parduos visus butus, jei visus – už kiek ir per kiek laiko. Nes gal sąlygos rinkoje pasikeis drastiškai, gal kokia krizė ateis, gal niekas tų butų nebepirks, kaip nutiko 2009 metais, arba pirks tik labai pigiai. Savo ruožtu, kai naujai statomų butų pirkėjai būtų ne hipotetiniai Vardeniai Pavardeniai, o koks nors hipotetinis REIT‘as „Gera nuoma“, toks REIT‘as iš vystytojo nuperka visą projektą dar prieš pradedant jį statyti. Pasirašoma preliminari sutartis, kad, pastačius tokį ir tokį projektą, minėtas REIT‘as jį nupirks visą už tokią ir tokią kainą. Taigi, vystytojas, dar net vienos plytos nepadėjęs projekte, jau turi viso jo pirkėją, taip pat tiksliai žino ir kainą, už kurią parduos. Negana to, tokiu atveju vystytojui tampa labai lengva ir gauti paskolą iš banko, nes bankas irgi mato, kad tokia paskola bus nerizikinga, yra pirkėjas, kuris viską nupirks. Taigi, kaip manot, kiek vystytojų statytų pardavimui Vardeniams Pavardeniams, o kiek REIT‘ams?

O dabar įdomioji dalis, kas nutinka su gyvenamojo NT nuomos rinka, kai į ją ateina REIT‘ai? Dabar Vilniuje NT nuomos rinkoje dominuoja smulkūs fiziniai NT nuomotojai, kurie nuomoja kas vieną, kas du, kas tris butus. Tokių nuomotojų yra keli tūkstančiai, kas reiškia, kad net stambiausias nuomotojas, nuomojantis, tarkime, dvidešimt butų (prieš kurį laiką Delfi rašė apie šeimą, kuri tiek butų nuomoja), vis tiek užima 0,x proc. Vilniaus NT nuomos rinkos, kas reiškia, kad jokios rinkos galios neturi, o dabar Vilniaus NT nuomos rinka yra artima idealios konkurencijos modeliui. Atėjus REIT‘ams, visa NT nuomos rinka būtų sukoncentruota 3–4 REIT‘ų rankose, kas jau būtų aiškiai oligopolinė rinka. Kaip tai yra smagu – pažiūrėkite į dabartinę Lietuvos bankinę rinką. Geros sąlygos, tiesa?

Bet juk tie keli tūkstančiai fizinių nuomotojų iš rinkos nedings, todėl duos konkurenciją REIT‘ams? Tiesa? Ne. REIT‘ai turi ne tik labai didelę finansinę bei rinkos galią, tačiau ir didžiulę lobistinę galią, todėl prasilobins tokias įstatymų pataisas, kad smulkius fizinius NT nuomotojus išstums iš rinkos tikrąja to žodžio prasme. Bandymų tą padaryti jau matėme prie dabartinės TS-LKD valdžios. Atsimenate prieš kelis metus valdančiųjų pasiūlymus dėl NT mokesčių, kuriuos pristatydama finansų viceministrė Rūta Bilkšytė nurodė, kad nuomojamam NT turėtų būti taikomas iki 3 proc. dydžio metinis NT mokestis, o kai kai kurie parlamentarai pradėjo baisėtis, minima politikė liepė nekrūpčioti. Aišku, tuomet kilus triukšmui viešojoje erdvėje, prie kurio kilimo prisidėjo ir Jūsų nuolankus tarnas, tuo metu buvo atsitraukta. Bet užmačias matote, jos yra aiškios. Dabar nepavyko, bet toliau balsuokite už tuos pačius, per kitą kadenciją tikrai pavyks, o jei kam nors nepatiks, bus pasakyta, kad, jei nepatinka, po 4 metų galėsit išsirinkti kitus.

Tęsiant toliau, yra dar vienas TS-LKD politikas, dabartinis premjerės patarėjas ir TS-LKD kandidatas į Seimą – Raimondas Kuodis, kuris irgi nuolat ta linkme dirba. Nuolat aiškina apie gyvulių ūkį, kad iš esmės visos pajamos, kurias gauna fizinis asmuo, yra alga, todėl ir apmokestinta turėtų būti kaip alga. Todėl nenustebkit, jei nuomotojo gaunamas nuomos mokestis, išrinkus Kuodį, irgi būtų apmokestintas kaip alga. Tačiau, kai kalbame apie stambų verslą, į ką ne kartą atkreipė dėmesį ir finansų ekspertas Mindaugas Busila, tai ne tik kad niekas apie jokius gyvulių ūkius nekalba. Priešingai – stambiajam verslui yra pilna mokestinių lengvatų, kurių neturi fizinis asmuo. Pvz. įmonė savo valdomą NT gali amortizuoti per, berods, 20 metų, amortizaciją traukiant į sąnaudas. Įmonė į sąnaudas gali traukti ir visas išlaidas, susijusias su NT, pvz. banko paskolų palūkanas, remontus, kt. Fizinis asmuo nei amortizuoti valdomo ir nuomojamo NT negali, nei kažką į sąnaudas traukti gali. Na o kai kalbame apie REIT‘us, tai yra iš viso nuostabu. Pvz. Pelno mokesčio įstatymo 12 str. 5 p. reglamentuoja, kad pelno mokesčiu yra neapmokestinamos kolektyvinio investavimo subjektų, rizikos ir privataus kapitalo subjektų pajamos, įskaitant dividendus ir kitą paskirstytąjį pelną (…) Kietai, ar ne? REIT‘ai, kaip kolektyvinio investavimo subjektai, iš viso atleisti nuo pelno mokesčio. Ne gyvenimas, o pasaka.

Tik kažkodėl joks R. Kuodis apie gyvulių ūkį stambaus verslo atžvilgiu nekalba. Ne, gyvulių ūkis yra tik fizinių asmenų atžvilgiu, kad jie nesimaišytų po kojomis stambiam kapitalui.

Todėl būtina stabdyti vis įsibėgėjantį institucinių investuotojų atėjimą į Vilniaus gyvenamojo NT nuomos rinką, naikinti mokestines privilegijas jiems, o taip pat įvesti progresinį NT mokestį, kuris būtų skaičiuojamas nuo labai didelių NT verčių. Kad būtent REIT‘ai mokėtų tą finansų viceministrės R. Bilkšytės nurodytą 3 proc. metinį NT mokestį, o vieną butą nuomojantis fizinis asmuo, taip prisidedantis prie pensijos ar prie algos – ne (arba mokėtų gerokai mažesnį).

Politinė Nacionalinio susivienijimo partijos reklama.